賃貸物件管理に関するよくあるご質問

管理について

そもそも管理とはなんですか?

賃貸の場合、管理とは「入居者管理」のことを指します。「入居期間中に発生する借主様(入居者様)とのあらゆるやり取りを、貸主様に代わって行う」というものになります。尚、当社では建物管理も行っております。

不動産を貸し出すときはどこかの不動産会社に管理を頼まないといけないものなのですか?

そういうわけではありません。管理には貸主様自らが行う「自主管理」と貸主様から委託された不動産会社が行う「委託管理」とがあり、自主管理で行っている貸主様も少なからずおられます。
但し、自主管理はその言葉の通り、貸主様ご自身が管理者となりますので、何かあった場合、貸主様ご自身で解決しないといけないということになります。設備の故障、クレーム、家賃遅延等の対応は、相当の負担(精神的にも実務的、時間的にも)になります。

貴社でやっていただける業務内容を教えてください。

大きくは「募集業務」「家賃等の集金業務」「設備等の調整業務」「契約更新業務」「解約業務」「リフォーム業務」となります。一つ一つの詳細はお問い合わせください。

頼む不動産会社によってやってくれることは変わるのですか?

実は、行う業務内容はどの不動産会社でもほぼ同じと言っても過言ではありません。
なぜ、同じなのか?・・・「やれることは限られているから」です。
賃貸物件は「入居~退去~リフォーム~募集」という一連の流れの繰り返しです。その中で発生する作業(問題も含め)は、どの賃貸物件でも同じなのです。当然やることも同じになります。

貴社の管理手数料はいくらでしょうか?

物件の規模等により異なります。1%~5%の程度が基本となりますが、詳細等確認させていただき、お話し合いとなります。

分譲マンションについて

現在、まだ住んでいる状態ですが家賃査定は出来ますか?

可能です。お伺いさせていただきます。

期間限定、転勤の間だけ貸すことは可能ですか?

可能です。定期借家契約で貸し出す形になります。どうしても相場よりも家賃は下がってしまいますが、その中で最大に収益を上げていただく方法でご提案させていただきます。

現在、他の不動産会社に募集を頼んでいますが、長い間空いてしまっています。
不動産会社を変えたほうが良いのでしょうか?

詳細をお聞かせください。現在どのようなやり方でその不動産会社が募集を行っているのかを調べ、問題点などがある場合、さまざまなご提案をさせていただきます。

一般媒介での募集はお願いできますか?

申し訳ございませんが、一般媒介での募集はお受けできません。責任を持った仕事が出来なくなってしまうことが主な理由です。

1棟マンション・1棟アパートについて

現在、他の不動産会社に管理を頼んでいます。管理会社を途中から変更する場合、すぐ変更できるものですか?

管理会社の変更(管理替え)で当社に任していただくケースが多々あります。但し、すぐに変更できるかどうかは、現在の管理契約内容等拝見させていただかないと判断が出来ません。ご相談となります。

現在「建物管理」は建物管理会社に頼んでいます。入居者管理をそちらへ頼む場合、
建物管理も一緒に頼まないとだめですか?

そんなことはありません。「建物管理」と「入居者管理」は別物ですので、そのままで大丈夫です。

現在、アパートを自主管理で経営しています。小さい建物ですので建物管理は今後も自分で行う予定ですが、
入居者募集だけを行っていただくことは可能ですか?

可能です。その場合、専任媒介での募集のみ可能となります。

戸建てについて

築年数も古くかなりボロボロなのですが貸せますか?

貸せます。但し、「貸し方」が重要となってきますので、さまざまなご提案をさせていただきます。

店舗・事務所について

店舗や事務所の募集や管理もやっていますか?

はい、行っております。店舗の募集・管理も基本的には居住用と同じです。貸し手がいて、借り手を捜し、入居後はその管理をする。但しその方法は多少居住用とは異なります。詳細はお問い合わせください。

リフォームについて

貴社のリフォームはどの程度の範囲まで行っているのですか?

通常の退去に伴う原状回復のリフォームから、フルリフォームまで総合的に行っております。

リフォームは自分の知り合いの業者にいつもやってもらっていますが、管理してもらった場合、
それも貴社に頼まないとだめですか?

ご相談となります。お身内の方でそういったお仕事をしている場合もあると思いますので、出来るだけ柔軟に対応いたします。ただ、出来れば当社にて行わせていただきたいというのが本音です。
リフォーム(主に原状回復に伴う)は、それだけで独立したものではなく、入居~退去~リフォーム~次の募集~次の入居という一連の流れの中にあります。
リフォームの部分だけ他の会社が入ってしまうと、さまざまな懸念材料が生まれてきます。当社が退去立会い時に退去者様に説明する工事内容や金額と、実際に行う工事内容や金額のズレが発生する可能性。工事の時期や期間、どの状態までリフォームするのかが不明確になる可能性。そういったものが次の募集への影響が発生してしまう可能性などがあります。
最も懸念されるのは、次の入居者様に「クリーニングちゃんとやったの?」「この部分が最初から壊れてるけど募集図面に書いていなかったじゃない」等を言われてしまうことです。当然、当社で行ったリフォームではありませんので、当社で責任を負うことが出来なくなってしまいます。

初めて貸し出すのですが、リフォームした後に募集を頼んだほうがいいですか?

リフォーム前にご相談ください。
賃貸経営の為に行うリフォームには、賃貸経営の視点からのアドバイスが必要不可欠です。それはオーナー様収益に直結してくるものだからです。
例えば、「これだけお金を掛けてリフォームしたのにぜんぜん申し込みが入らない」というご相談を受けることがありますが、実際に物件を見てみると、「する必要の無い」リフォームをしていたり、逆に「する必要の有る」リフォームをしていなかったりということがあります。
お客様がお部屋を選ぶ際「気にならない(妥協できる)部分」と「気になる(妥協できない)部分」があります。それは、時代やターゲット層などによって変わってきますので、オーナー様の感覚だけだと間違ってしまうことが多いのです。

売買について

売るか、貸すか迷っているのですが?

ぜひご相談ください。お話をお伺いし、どちらがオーナー様のご計画にふさわしいかの段階からご提案をさせていただきます。当社は、売買も行っておりますので、売買、賃貸の両方の査定、募集を行うことが可能です。

その他

現在土地を貸しています。出来れば返して欲しいのですが、可能なのでしょうか?
借地権がどうのこうのと複雑で分かりません。

まずはご相談ください。法律的なアドバイスだけでなく、間に入った交渉も行っております。

現在空き地を所有しています。アパート経営をしてみたいのですが、
どんな手順でどうして行ったらいいのかまったくわかりません。

ご相談ください。一からアドバイスさせていただきます。

アパートの建替えの計画をして、現在の入居者の方に退去してもらわなければならないのですが、
どういう手順で何をすればよいのかわかりません。

ご相談ください。法律的なアドバイス、ご依頼いただければ実務までを行います。

アエラス管理事業部へのお問い合わせ

アパート・マンション1室から、無料にて「出張」査定いたします。
首都圏の賃貸管理・入居者募集なら、アエラス管理事業部にお任せください。

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