お部屋探し 2018.12.05

土地活用に欠かせない知識!建ぺい率とはどんなもの?

十分な広さの建物を建てるためには、土地を選ぶ段階で建ぺい率について正しく理解していることが欠かせません。建ぺい率を理解するためには、建物を建てるときに必要な数字として容積率についても知っておきましょう。建ぺい率や容積率という言葉を耳にしたことはあっても、実際にはどういうものなのかよくわかっていない人は多くいます。そこで、この記事では建ぺい率や容積率の意味や、基準を超えていたらどうなるのかについて詳しく解説します。

建ぺい率とはいったい何?

そもそも建ぺい率とは何を指しているのでしょうか。この段落では、まず建ぺい率とはどういうものなのかを説明します。

建物を建てられる面積の割合を示すもの

土地の総面積のうち、建物を建設できる面積の割合を示すものが建ぺい率です。たとえば、敷地面積が100平方メートルの場合、建設できる建物の面積が30平方メートルであれば、建ぺい率は30%となります。建設できる建物面積が80平方メートルなら、建ぺい率は80%です。

建ぺい率は、建築基準法の第53条で規定されています。建ぺい率を計算したいときは、建築面積を敷地面積で割ると出せます。計算式は、建築面積÷敷地面積=建ぺい率です。

用途地域により異なる

土地はエリアごとに用途地域と使用目的が決められており、その使用目的ごとに建ぺい率が異なります。用途地域は住居専用地域、工業専用地域、商業地域など12種類に分けられています。たとえば、低層住宅の専用地域である第一種低層住居専用地域では、建ぺい率は30~60%です。一方、店舗や事務所などの業務利便性の増進を図る商業地域では、建ぺい率は80%です。
同じ分類の用途地域でも、場所によって建ぺい率が異なることもあります。

容積率についても知っておこう

この段落では、建ぺい率とともに建物を建てるときに必要な数字として、容積率についてわかりやすく解説します。

延べ床面積の割合が容積率

容積率とは、土地面積に対する延べ床面積の割合のことです。延べ床面積とは、床面積の合計です。2階建てであるなら、1階の床面積と2階の床面積を合計します。
容積率は、建物の延べ床面積を敷地面積で割ると出せます。計算式は、建物の延べ床面積÷敷地面積=容積率です。

前面の道幅の影響も受ける

容積率は、建ぺい率と同じように環境を維持するための都市計画によって定められています。市街地の快適な環境を守り、公共施設と建築物のバランスを維持するためのものです。

容積率は都市計画の基準だけでなく、土地の前面に位置する道路の幅員の影響も受けます。道路の幅員が12m未満の場合、前面の道路の幅に10分の6、または10分の4をかけます。この計算で出てきた数字と、用途地域別に定められている容積率のどちらか小さいほうがその土地の容積率です。前面の道路の幅に10分の6をかけるのか、10分の4をかけるのかは用途地域によって異なります。

基準の数字を正確に出そう

建ぺい率や容積率を正しく計算するためには、まず基準となる建築面積や延べ床面積を正しく計算する必要があります。この段落では、それぞれの正しい数字を出すための注意点を紹介します。

正しい理解が必要な建築面積

建ぺい率を出すときに必要な建築面積は、敷地に接している部分の面積ではありません。建物を真上から見たときの面積、つまり水平投影面積です。
ただし、軒やひさしなど外壁からはみ出した部分については、先端から1m後退したところまでは建築面積に含まれません。1mを超える分に関しては、超えた分を建築面積に含めて計算します。

延べ床面積に含まれないものは?

容積率を出すときには、正しい延べ床面積が必要です。延べ床面積とは家の広さを示す数値で、住宅全体の面積のことです。この延べ床面積には含まれないものもあるので注意が必要です。一定の条件を満たした吹き抜け、バルコニー、ロフト、地下室、ビルトインガレージなどは、延べ床面積には含まれません。そのため、こうした部分は容積率の計算にも含めないのです。

なぜ定められているか考えよう

建ぺい率や容積率が定められているのには理由があります。この段落では、建ぺい率と容積率が定められている意味について解説します。

セットでなければ意味がない

建ぺい率と容積率は、片方だけで使われることはありません。両方の数字があって初めて、どのような建物を建てられるかが決まります。同じ敷地面積でも、建ぺい率や容積率によって建てられる建物は大きく異なります。

住みやすさを維持するための制限

建ぺい率は建物の平面的な広さを制限するもので、一定の空き地や空間を設けて、防災や風通しを維持する目的で定められました。土地が建物で所狭しと埋め尽くされてしまうことを避け、ゆとりのある建物を建てるようにと誘導しています。

一方、容積率は人口を抑える目的で定められました。建物のスケールを制限することで、その地域に住む人の数が多すぎることがないようにコントロールしています。容積率を定めることで、下水道や道路などインフラの処理能力を超えるほど地域に人があふれてしまうことはありません。

建ぺい率と容積率のおかげで、地域の住みやすさが保たれているのです。

基準を超えたらどうなるの?

定められた建ぺい率や容積率を超えてしまった場合、何か罰則はあるのでしょうか。この段落では、建ぺい率や容積率が基準を超えていたらどうなるのかを解説します。

「違反建物」と「既存不適格建物」

建ぺい率や容積率を超えている建築物には、違反建物と既存不適格建物の2種類があります。
違反建物は、建てた当初から法律に違反している建物のことです。既存不適格建物は、建てた当初は適法だったものの法改正によって適合しなくなってしまった建物のことです。既存不適格建物は、そこに住んでいる分には法律違反ではありません。

即解体させられるわけではない

違法建物の場合は、超えている分を解体するなど是正を求められることがあります。一方、既存不適格建物の場合は、即解体させられるようなことはまずありません。敷地面積を再度計測し直したり、建築面積や延べ床面積に含まれない部分を探したりすることで、建ぺい率内に収まることもあります。

是正命令に巻き込まれないように注意を

違法建物だけでなく、既存不適格建物も同じ大きさの建物に建て替えることはできません。ローンを組むこともできないので、建物が老朽化して建て替えが必要になったときには、住人が立ち退かされるなどしわ寄せがくる可能性もあります。
是正命令に巻き込まれることがないように、建物の建ぺい率や容積率には十分注意しましょう。

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この記事を書いたライター

アエラスグループ コラム編集部

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