お部屋探し 2019.02.12

仲介手数料はいくらかかるもの?計算法や安くする方法を紹介

不動産契約・女性

不動産取引には物件の購入代金あるいは家賃のほかに諸費用がかかります。売買ならば登記費用や保証料など、賃貸ならば礼金や敷金などが代表的なものです。そのひとつに不動産業者に支払う仲介手数料があります。この記事では、仲介手数料の計算方法について説明します。

そもそも仲介手数料って?

仲介手数料とは、不動産業者の仲介業務に対する成功報酬のことです。不動産業者には「売りたい」「買いたい」あるいは「貸したい」「借りたい」という依頼が集まります。それらのニーズに応えて、広告を出す、希望者を物件に案内するなどして手助けをするのが仲介業務です。こうした仲介業務に対する報酬を仲介手数料といいます。

ただし、あくまで成功報酬のため、契約が成立しなければ発生しません。仲介手数料の中には宣伝広告費や物件の調査・案内にかかる交通費などが含まれています。もし契約が不成立または取消しになっても、紹介料などとして別途請求されることはありませんので、覚えておきましょう。

仲介手数料は、宅地建物取引業法の第46条に「報酬」という文言で記載されています。金額については、国土交通省が告示する「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」により上限額が定められています。上限額を超える仲介手数料は請求できませんし、支払う必要もありません。賃貸でも売買でも、不動産の契約時にはまとまった金額が必要です。仲介手数料にいくらぐらい必要かは計算式を知っておくと役立ちます。

仲介手数料の計算法

同じ仲介手数料でも、売買と賃貸では計算式が異なります。ここではそれぞれの計算方法について詳しく説明します。

不動産売買の場合

売買契約の仲介手数料は、物件売買価格を3つの区分に分けて計算します。「400万円を超える部分」は対象金額の3%+消費税、「200万円を超えて400万円以下の部分」は対象金額の4%+消費税、「200万円以下の部分」は対象金額の5%+消費税です。こうして算出された金額の合計が、売買契約時にかかる仲介手数料になります。少しわかりにくいので例をあげて説明しましょう。消費税は2019年1月現在の税率です。

  • 物件価格が200万円の場合

適用される計算式は「200万円以下の部分」で、5%+消費税です。200万円×5%+消費税=10万8000円が仲介手数料となります。

  • 物件価格が350万円の場合

「200万円以下の部分」と「200万円を超えて400万円以下の部分」が適用されます。まず200万円部分の計算結果は、上記と同じく10万8000円です。残った150万円に対して4%+消費税を計算すると、150万円×4%+消費税=6万4800円となり、合計17万2800円が仲介手数料です。

  • 物件価格が500万円の場合

3つの区分すべての計算式を使います。まずは「200万円以下の部分」の10万8000円、残り300万円のうち「200万円を超えて400万円以下の部分」に該当するのは200万円です。200万円×4%+消費税=8万6400円になります。残り100万円は「400万円を超える部分」に該当し、100万円×3%+消費税=3万2400円です。合計22万6800円が仲介手数料になります。

このように、法律に定められたとおりの計算はやや複雑です。また、戸建やファミリー向けマンションなどを400万円以下で売買することは、ほとんどありません。そこで簡単に計算できる速算法を覚えておくと便利です。

  • 速算法

速算法の式は「物件価格×3%+6万円+消費税」です。ためしに物件価格500万円で計算してみると22万6800円という結果になり、上記の区分での計算結果と同じになります。区分別の計算式にはなかった6万円は、差額分を調整する金額です。物件価格全体の3%に、「200万円以下の部分」の5%との差額4万円と「200万円を超えて400万円以下の部分」の4%との差額2万円を補うことで、仲介手数料が計算できるのです。

賃貸の場合

賃貸借契約の仲介手数料は「家賃1カ月分+消費税」が上限金額です。家賃や敷金・礼金には消費税がかかりませんが、手数料には消費税が上乗せされます。例えば家賃が5万円で敷金・礼金が各1カ月の物件を契約する場合、家賃5万円+敷金・礼金10万円+仲介手数料5万4000円=20万4000円が契約時に必要という計算になります。

仲介手数料を安くするには?

仲介業務の報酬である仲介手数料は、不動産業者の大切な収益です。ところが仲介手数料の「半額」や「無料」を掲げる不動産業者が増えています。なぜでしょうか。それには3つの理由が考えられます。

  • 貸主が負担

賃貸の仲介手数料は、国土交通省の「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」第4項に定められています。ここには、「貸主借主双方から受けることができる報酬の合計は1カ月分の賃料の1.08倍に相当する金額以内」であり、「一方から受けることのできる報酬の額は、依頼者の承諾を得ている場合を除き1カ月分の賃料の0.54倍に相当する金額以内」と書かれています。

一般的には借主が全額負担すると思われがちですが、実際には上限額を超えなければ、貸主借主どちらに請求してもかまわないのです。また、上限額以内であれば金額も問われません。「仲介手数料無料」としている物件は、貸主が負担しているとも考えられます。「半額」としている物件なら告示内容に従った金額設定です。

気をつけたいのは「依頼者の承諾を得ている場合を除き」という部分です。半額で良いはずなのに、家賃の1カ月分+消費税の仲介手数料を支払ったということがないでしょうか。仲介手数料については媒介契約書に記載されています。ここに書かれている金額を確認することが大切です。きちんと目を通さずにサインすると「承諾を得た」ことになりますので、注意しましょう。

  • 不動産業者の自社物件

自社物件の場合は不動産業者自体が貸主です。仲介ではないため、仲介手数料も発生しません。

  • 借り手がつきにくい

「古い」「利便性が悪い」などの理由で借り手がなかなか現れない物件では、交渉次第で仲介手数料が減額される可能性があります。空室が続くと家賃収入が得られないため、貸主が仲介手数料を負担するケースも考えられます。仲介手数料ではなく、家賃や礼金の値引き交渉をしてみるというのもひとつの方法です。

仲介手数料の上限額を把握しておこう!

不動産取引にはまとまった額のお金が動きます。専門用語も多く、契約時には「よくわからないけど請求されたとおりに支払った」ということになりかねません。不動産業者に支払う仲介手数料は、法律で上限額が定められています。もしも請求された金額に誤りがあった場合、すぐに指摘できるよう契約前に計算しておくと安心です。

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