お部屋探し 2019.06.09

マンションの寿命はどれくらい?古い物件でも問題はないの?

古いマンションは価格が安い傾向にあるので、お買い得な印象を持つ人は多いでしょう。しかし、マンションの築年数によっては想像以上に劣化しているケースもあるので注意が必要です。マンションの寿命がどの程度なのかについてはよく理解しておいたほうがよいでしょう。また、日本は地震が多い国ですので、耐震基準を満たしているかどうかも気にしておきたいところです。ここでは、古いマンションを選ぶ際のポイントについて幅広く解説を行っていきます。

マンションはどれくらいの築年数まで住める?

最初に、マンションの築年数によってどう劣化の仕方が変わるのかを解説していきます。築年数が10年、20年、30年の3パターンで見ていきましょう。

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築年数が10年程度のマンション

築年数が10年程度のマンションであれば劣化はそこまで進んでいないでしょう。大規模なリフォームはまだ必要ないはずです。ただし、外壁や屋根が汚れていたり、サビが出始めたりしていることはよくあります。そのほかにも、ドアの反りや剥がれなどの建具の傷みや、電気系統の誤作動も出やすくなるおそれがあります。また、新築マンションに比べるとデザインや設備が古く感じられるのも仕方のないところです。

築年数が10年を超えていなければ、建物に瑕疵が発見されたときに売主や施工会社に対して補修や損害賠償を求めることが可能です。その際、修復が不可能と判断されれば、契約の解除を請求できます。ただし、保証の対象となるのは柱、屋根、床などの構造耐力上主要な部分、および屋根や外壁に限定されるのがポイントです。

築年数が20年を超えるマンション

築20年を超えるとそれなりの劣化は免れないでしょう。所有者の考え方にも依存しますが、築20年を超えた時点で、外壁塗装などの大規模修繕工事を行うマンションは多くなります。大規模修繕工事中は生活するうえで不便な点も出てくるので注意が必要です。マンション自体はまだまだ使用できるものの、水回りや電気系統の故障が目に見えて増えてくるでしょう。場合によってはリフォームも必要となります。

マンションの場合、税法上の耐用年数は鉄筋コンクリートで47年、鉄骨造であれば34年と定められています。しかし、資産価値で考えると築20年を超えるマンションの値段は新築時に比べると半額以下まで下落するのが現実です。築20年以降はほぼ横ばいになります。

築年数が30年以上のマンション

築年数が30年を超えると、壁紙や床材は相当に劣化します。デザインの古さが目立ち、使い勝手も時代に合っていないことが多いでしょう。内装のリフォームを実施しなくては住みにくい状況になるケースもあります。

築年数が35年以上になると旧耐震基準で建てられている場合が多くなります。旧耐震基準とは、1981年5月31日まで適用されていた基準です。震度5程度までは建物が倒壊せず、破損があっても補修すれば復活できるレベルとなっています。1981年6月1日からは新耐震基準です。新耐震基準であれば、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないでしょう。

古いマンションを借りるメリット

古いマンションを借りることはメリットが多いです。家賃が相場よりも安く済んだり、きれいな部屋が多かったりします。この2点について、詳しく解説します。

家賃が周辺の相場よりも安い

築年数が古くなると、借り手がつきにくくなる理由のひとつになります。物件は新築ほど価格が高くなり、築年数が古くなるほど安くなるのは全国共通と言えるでしょう。そのため、古いマンションは家賃を下げるケースがよく見受けられる状況です。また、古い物件は固定資産税が下がるので、それに合わせて家賃を下げることも多いでしょう。周辺の相場より安い割には広い部屋に住めたり、駅から近かったりするので、上手く利用すればかなりのお得感を味わえます。

フルリフォームできれいな部屋

築年数が20年以上のマンションになると、室内がフルリフォームされている物件も珍しくありません。このようなケースでは、家賃に対して部屋がきれいなので驚く人も多いです。設備も最新式が揃っている場合があり、使い勝手がよい物件も少なくありません。

モニター付きインターホンや自動給湯保温機能のお風呂など、人気の設備が用意されていることもあります。内装に関しても、床やクロスを張り替え、システムキッチンを導入すれば古い物件の面影はほとんどなくなります。古いマンションは押入れが多いですが、収納をクローゼットタイプに変更しているところも多いです。

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古いマンションを借りるデメリット

古いマンションを借りることはよいことばかりではありません。ここでは古いマンション特有のデメリットについて説明します。

周囲の騒音が気になりやすい

建物の構造によるものの、隣室や外の騒音が響きやすい場合があります。または、水回りの音が気にあるケースもあるでしょう。マンションを内覧する際には周辺の音をどの程度遮断できているか確認することが大切です。ほかの部屋からの生活音をできるだけ減らしたいのであれば、最上階の部屋を探してみましょう。最上階であれば、少なくとも上の階からの音に悩まされることはありません。また、角部屋を選ぶことによって、マンションの形状によっては隣接する部屋を少なくできます。

間取りが古く使いにくい

古いマンションでは、部屋や玄関などの空間を狭く区切っているケースがあります。リフォームを行いきれいにしても、間取り自体が変っていなければ使い勝手は改善されません。壁紙や床材を張り替えたり、キッチンや浴槽などを交換したりするだけのリフォームであれば、間取りの古さがネックになってくるでしょう。

古いマンションはいつまで住める?

築年数が30年を超えるマンションが旧耐震基準で建てられているケースでは、建て替えや取り壊しが必要になる可能性があります。その影響で住める期間が限定されることがあるでしょう。耐震基準に問題がないとしても、所有者によってはマンションが古くなると建て替えを検討します。30年前後のマンションに住む場合は、建て替え計画の有無を必ず確認するようにしましょう。

メリットとデメリットを考えて契約を決めよう

古いマンションでも建物次第ではデザインがおしゃれなものもあります。古いマンションと一口に言っても築年数によって大きく変わりますし、リフォームの有無によっても住みやすさは違ってくるはずです。メリット、デメリットの両面を考慮し、契約するかどうかの判断をしましょう。

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この記事を書いたライター

アエラスグループ コラム編集部

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