お部屋探し 2019.07.20

普通借家契約と定期借家契約!何が違うのか正しく知っておこう

不動産の賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があることをご存じでしょうか。もっとも大きな違いは契約期間に関する点ですが、そのほかにも異なるところが多数あります。契約の前に、普通借家契約と定期借家契約の違いを理解しておくことが大切です。この記事では、それぞれの特徴や違い、注意点などを説明していきます。

普通借家契約と定期借家契約の基本的な違い

まず、普通借家契約と定期借家契約の基本的な違いについて説明します。

契約方法の違いは?

不動産の賃貸借契約を結ぶとき、契約書に署名捺印するのが一般的です。しかし、普通借家契約の場合、必ずしも契約書を交わす必要はありません。口頭での契約でも有効とされています。一方、定期借家契約は、公正証書などの書面による契約が必要です。さらに、契約書とは別に「更新はなく期間満了と同時に契約終了となる」といった内容を記載した書面を交付し、借主に説明することが条件となっています。

契約期限と更新の有無は?

普通借家契約と定期借家契約では、契約期間および更新の有無に大きな違いがあります。普通借家契約では基本的に契約期間の上限がありません。かつては20年という上限が定められていましたが、2000年3月1日以降の契約締結分からは期間の上限がなくなりました。契約期間は1年以上2年間とされることが一般的で、期間満了時には更新が可能です。普通借家契約で契約期間を1年未満と定めても効力はなく、期間の定めのない賃貸借契約とみなされます。また、借主が更新を希望した場合、貸主は「自分がその住居に住まなくてはならない」などの正当な事由がない限り、契約更新を拒絶することができません。一般的なアパートやマンションの賃貸借契約は、普通借家契約にあたります。

定期借家契約の場合も期間に上限はなく、自由に契約期間を定めることができます。10年でも20年でも可能です。ただし、契約を更新することができません。契約時に定めた期間満了と同時に契約が終了し、建物を明け渡す必要があります。また、定期借家契約の場合は、契約期間を1年未満にすることもできます。自宅の大規模リフォームを行う間の仮住まいや、1年未満の長期出張などにマッチした契約形態といえるでしょう。原則として更新はできませんが、貸主借主双方の話し合いにより、再契約して住み続けることは可能です。

異なる点が多い特約と中途解約についての考え方

次に、普通借家契約と定期借家契約の特約や中途解約についての考え方の違いを説明します。

賃借料増減請求が可能かどうか

普通借家契約では、借地借家法により賃料増減額請求が認められています。例えば、「土地や建物の租税負担の増減」や「同程度の近隣物件の賃料相場」などを理由に賃料を改定することができます。仮に「賃料の改定はしない」と特約事項に設けられていても、賃料減額請求権は法的に守られるため、その特約は無効とされます。

定期借家契約の場合にも賃料増額請求権が認められていますが、普通借家契約と異なるのは、賃料の改定に関する特約が有効となる点です。ただし、その特約は客観的な内容でなくてはなりません。「賃料について貸主借主双方で協議の上、改定する」といった不明瞭な表現ではなく、誰が見ても分かる内容であることが求められます。「契約期間中は賃料の変更を一切しない」や「契約期間が2年を経過するたびに賃料を5%増額する」といった表現です。このようにはっきりした内容でない場合、普通借家契約と同様に特約は無効となり、賃料の増額請求が認められることになります。定期借家契約を結ぶとき、借主は特約事項をしっかりと確認するようにしましょう。

中途解約は自由にできるの?

普通借家契約の中途解約の定めは、契約期間の有無によって異なります。期間が決められていない普通借家契約では、貸主借主双方から、いつでも解約の申し入れが可能です。民法上では、貸主からの申し入れの場合は6カ月、借主からの申し入れの場合は3カ月を経過した時点で契約終了と定められています。契約期間が「2年間」「3年間」などと定められている場合の中途解約の条件は、特約事項に記載されているのが一般的です。解約の予告期間や、予告期間を過ぎてからの解約に対する違約金などがこれにあたります。いずれにしても貸主からの解約申し入れには、正当な事由が必要とされています。借主が更新を希望した場合には、これを拒むことはできません。

一方、定期借家契約の場合、借主側から中途解約を申し入れるには一定の条件があることに注意しましょう。条件のひとつは「床面積が200平方メートル未満の住宅」であること。そして、転勤や療養、親族の介護など、住み続けることができないやむを得ない事情がある場合です。これらの条件を満たした場合には、借主による中途解約の申し入れから1カ月後に契約終了となります。貸主からの解約申し入れは、原則として認められていません。ちなみに、定期借家契約でも中途解約に関する特約を設定することは可能ですが、借主に不利になる内容は無効とされています。

締結中に契約の切り替えはできるの?

定期借家契約は、2000年3月1日に施行された契約制度です。それ以前に締結した賃貸借契約はすべて普通借家契約であり、定期借家契約に切り替えることはできません。普通借家契約から定期借家契約への切り替えが可能とされているのは、2000年3月以降に締結した契約に限ります。ただし、貸主側が勝手に切り替えることはできません。借主の権利を保護するために、契約の切り替えには双方の合意が必要とされています。普通借家契約で貸主から解約を申し出るには、法的に正当と認められる事由が必要です。貸主に正当な事由がない場合には、借主は住み続ける権利を主張することができるのです。契約の切り替えについては、トラブルを避けるためにも貸主借主でよく話し合い、慎重に行うようにしましょう。

契約を結ぶ前にチェックすべきポイントは?

アパートやマンション、戸建などの賃貸物件を契約するときには、その内容が普通借家契約か定期借家契約なのか確認するようにしましょう。定期借家契約では、期間満了と同時に住居を明け渡さなくてはなりません。契約期間中に事情が変わることも考えられます。再契約が可能かどうか、中途解約についての定めなど、特約事項にもしっかりと目を通し、納得してから契約するようにしましょう。

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