お部屋探し 2019.07.21

賃貸借契約書とはいったい何?サインする前にチェックすべきこととは?

一人暮らしや家族での転居などで部屋を借りる賃貸契約を結ぶときには、賃貸借契約書に署名・押印を行うことになりますが、これはどういった意味を持った書類なのでしょうか。同時に確認される重要事項説明書との違いや、署名・押印の前に必ず確認すべきポイントなど、賃貸借契約書について必ず知っておくべき内容について解説します。

賃貸借契約書を取り交わす意味

不動産に限らず、契約においてはその内容や、サインをする書類の意味を理解しておくことはリスク管理のために大切です。賃貸借契約書を取り交わす意味についてまず確認しましょう。

賃貸借契約書とは何のための書類?

賃貸借契約書は、賃貸契約の内容が記録された、正式な契約を交わすための契約書です。賃貸借契約書へのサインは契約内容について同意したことを示し、正式な契約の締結を意味します。賃貸借契約書には借主だけではなく、最終的に貸主や保証人のサインも必要です。

契約が完了するとその後は、問題があれば契約書に書かれている内容を基準として責任の所在や分担について判断することになります。賃貸借契約書にはその他にも、解約や禁止事項などについても記載されていますので、しっかり目を通してからサインをすることが大切です。

重要事項説明書と賃貸借契約書の関係

不動産の賃貸契約時には、賃貸借契約書だけではなく重要事項説明書の説明があります。

重要事項説明書とは、契約前に契約に関する重要事項を説明するための書類で、説明を受けたことを確認する部分に署名やチェックを求められます。説明される重要事項は、大きく分けて対象物件に関する事項と取引条件に関する事項の2つです。

重要事項の説明は宅地建物取引業法によって宅地建物取引士資格を持つ人が行うべきことが定められていますので、問題のない契約のためにも担当者が資格保持者なのかきちんと確認しましょう。

重要事項説明書を確認している段階では、まだ契約は結ばれていません。説明を受け、重要事項説明書の内容に納得し、賃貸借契約書にサインすることではじめて契約が成立します。もし、説明において気になる点があれば、サインをする前に必ず確認しましょう。

賃貸借契約書の確認すべきポイント

賃貸借契約書には契約における内容が記載されていますが、契約締結後は簡単に内容を変更することはできないため、事前に詳しくチェックすることが大切です。契約の前に確認すべきポイントについて解説します。

設備の有無と残置物の確認

賃貸借契約書の中でしっかり確認しておきたいのが、設備の有無や残置物に関する事項です。

設備とは、洗面台やガスコンロ、エアコンなど住居に付属しているものを意味し、家主が入居者のために用意しているものです。設備は有無だけではなく、個数や専用か共用かなども確認しなければなりません。たとえば、「トイレ有」だとしても温水洗浄便座かどうかはわかりませんし、トイレは各階で共同利用というケースもあります。

また、エアコンやガスコンロの場合、設備ではなく残置物である場合もあります。残置物とは前の住人が置いていったもので、十分に使用可能であるためにそのまま残し、利用可能にしているものです。どの設備が残置物なのか必ず確認しておきましょう。なぜなら、設備ではないためにメンテナンスは自己責任で、もし故障した場合には修理は自費で対応することになるからです。残置物は不要であれば、管理会社やオーナーに申し出て撤去してもらうことができます。

解約・退去に関する取り決め

解約や退去に関する取り決め事項も賃貸借契約書の中で重要な部分です。

契約期間がいつから始まり、いつまでとなっているのかは、家賃に関係しますので必ず確認し、できるだけ余計な家賃が出ないようにしましょう。

また、契約形態の確認も重要なポイントです。普通借家契約と定期借家契約では解約についての決まりや流れが違うため必ず確認しましょう。特に、解約の通告をいつまでに行う必要があるかは大切ですので、必ず確認してください。

解約時には、原状回復義務がある場合がほとんどですが、どこまでが借主が行う範囲なのかを確認することが必要です。また、契約時に預け入れている敷金の精算についても確認しておくと良いでしょう。カギの交換や部屋のクリーニングはどちらで負担するのかもハッキリさせておいた方が望ましいです。

違約金や更新料についての記載

違約金や更新料についても賃貸借契約書には記載がありますので、必ず目を通しておくようにしましょう。

同じ建物の同じ部屋だとしても不動産会社が異なれば更新料が違う場合があります。更新時にはどのタイミングでいくら更新料を支払うことになるのか契約前に確認しておくことが大切です。

更新料だけでなく、更新事務手数料が発生することもあります。手数料に関しては図面の備考欄に書かれているのが一般的ですが、契約後に口頭や書面で告げられるケースもありますので契約時に確認しておきましょう。更新事務手数料は、借り手が払う必要がない場合もありますが、契約書に記載されている場合は支払いに合意したことになりますので注意してください。

違約金については、途中解約では違約金が発生することは少ないですが、まれに違約金が発生するケースもあります。契約書の特約の部分に記載がありますので必ず確認し、疑問があれば必ず契約書にサインする前に質問し、納得のうえで契約を結びましょう。

見落とすとトラブルにつながりやすい点

賃貸借契約書の内容をめぐっては、契約締結時の見落としから後日にトラブルになることも少なくありません。特にトラブルにつながりやすい点について解説します。

支払いの条件や金額

トラブルで多いのはやはりお金に関する問題です。賃料の支払い条件や金額は重要ですので必ず確認しておきましょう。

確認すべき内容としては、支払いの期限や、支払方法の種類、また万が一支払いが遅れたときの遅延損害金はいくらになるのかといった事項があります。また、更新時の更新料の金額や、手数料の有無も確認しておきましょう。

違約金の発生条件や、金額についても事前に確認しておくことが必要です。契約時に違約金について曖昧にしていると、いざ問題が起こってから高額の請求が来る場合もあります。

修繕費の負担についても要確認です。設備は基本的に家主の財産ですので、住人が良かれと思って自己資金で設備を修繕したり買い換えたりすると、退去時に原状復帰費用を請求される場合もあります。どういう場合にどちらが負担するのか、また折半ならその内訳をどうするのか、事前に話し合っておくとトラブルが少なくなるでしょう。

変更時の通知義務

見落としやすい点として変更時の通知義務があります。変更時の通知義務はいざ通知が必要な状況になったときに忘れやすいため、トラブルの原因になることも多く注意が必要な事項です。

まず、契約時と勤め先や連絡先が変わった場合に通知が必要かどうか確認しておきましょう。こうした条項があるのは、緊急時に連絡がつかなくなった場合に貸主側が困るからです。転職をした場合は収入が変化するため、変更時の通知義務があるにもかかわらず通知しない場合は契約違反を指摘される可能性があります。

また、家族構成が変わった場合も通知が必要な場合があります。子供がいるとトラブルが増えるという理由で敬遠する貸主もいますが、きちんと通知しておけば大きな問題になることはほとんどなく、むしろ連絡をしたことで借主への信頼が高まることもあります。もし子ども不可の物件の場合、出産などが予定されているなら、隠さずにしっかり伝えたうえで、転居時期など対応を相談するのが望ましいです。

禁止事項の内容と範囲

賃貸借契約書の禁止事項は、見落としてしまうとトラブルになることが非常に多いです。

ペットの飼育や楽器の演奏についての禁止事項が設けられている物件は多いですが、楽器の音や、ペットの臭いや声などによって近隣の居住者の快適性が下がることが主な理由です。ペット禁止の場合、ペットの範囲が犬や猫などのオーソドックスなものだけでなく、熱帯魚や昆虫などを含む場合もありますので、どういったペットが禁止なのか確認しておいた方が良いでしょう。

禁止事項に違反した場合、注意などが先に行われ、すぐペナルティが生じることは少ないです。それでも、最終的な負担金の有無や退去などペナルティの内容や、そこに至るまでの流れは確認しておいた方が良いでしょう。

面倒でも記入前に詳細まで確認しよう

賃貸借契約書は重要事項説明書と共に、賃貸契約において重要な内容が記された書類です。賃貸借契約書には見慣れない言葉も多く、内容も多いために確認を面倒に感じてしまうかもしれません。しかし、契約内容は後から変更することはできませんので、契約後のトラブルを未然に回避するためにも、契約前に契約書の内容をしっかり読み納得したうえでサインをすることが大切です。

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