費用 2019.08.14

契約前にしっかり確認しよう!敷金と礼金の相場とは?

賃貸物件を借りるときは、ある程度の初期費用が必要です。その中でも、敷金と礼金は大きな割合を占めています。しかし、敷金と礼金の違いについてよく知らないという人も多いのではないでしょうか。特に敷金は、法律で明確なルールが定められています。物件を契約したり退去したりする際に、トラブルを引き起こさないためにも、知っておきたい敷金や礼金の仕組みと相場について説明します。

ルールが変わった?敷金の定義とは?

敷金は、賃貸物件を借りるときに必要となるお金です。部屋を貸してもらうかわりに、担保として預ける保証金のような役割を担っています。そのため、部屋を解約したときに戻ってくるのが一般的です。この敷金について、2017年の民法改正法案可決及び成立によって、ルールが次のように明確化されました。「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」(※1)

つまり、敷金は担保のようなものであるということが、法的に定義されたのです。さらに、家賃滞納が発生した際には、敷金を補填に使うことができるということも同時に定義されています。ルールが明確化される前は、同じく担保として敷金を取り扱っていましたが、敷金は主に退去時の原状回復に使用されるのが一般的でした。原状回復には、壁紙の汚れや畳の焦げなどがあった場合に、壁紙の張替えや畳替えによって修復することなどが含まれます。
しかし、ルールの明確化によって、基本的に敷金は家賃滞納のための担保として預けるお金として、取り扱うことになりました。

ただし、部屋を借りた後に入居人の過失によって損傷した場合は、敷金から原状回復費用を捻出してもよいと定義されています。それ以外の、日常生活でついた小さな傷や、経年劣化による傷みなどの原状回復費用は、大家さんが負担する必要があるのです。原状回復については、ガイドラインで具体的に決められています。例えば、フローリングや畳の変色は、大家さん側の負担です。しかし、雨の吹き込みやたばこの灰などによる損傷は、敷金からの支払い対象となります。
また、冷蔵庫やテレビなどを設置したことによって壁が黒ずんだ場合は、大家さんの負担です。しかし、結露の放置が原因で発生したカビやシミだと、借主の負担となります。このように、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によって、どこからどこまでが借主の負担となるのかが定義されているのです。

敷金は入居前に前もって預けておき、退去時に原状回復にかかった費用が引かれて戻ってきます。多くの場合、不動産会社などの仲介会社を通して支払います。

※1改正民法第622条の2

いまだ定まらない礼金の内容とは?

敷金とは異なり、礼金には民法上の明確な定義がありません。そもそも礼金は、住居不足の時代にできた慣習といわれています。住居不足なのに、部屋を貸してくれた大家さんに対し、お礼の気持ちとして渡すお金として生まれたのが、礼金なのです。あくまでもお礼であるため、退去時に礼金が戻ってくることはありません。地域によっては、礼金の慣習がない場合もあります。また、礼金がない物件も増えています。

地域で変わる?敷金と礼金の相場とは?

敷金や礼金などは、地域によって相場が異なる傾向です。いざというときに慌てないためにも、だいたいの相場を知っておきましょう。

敷金の相場

敷金は、滞納した家賃や借主の過失による部屋の修繕費などに充てるため、新築物件や高級物件の場合は家賃の2カ月分になるケースもあります。しかし、一般的には家賃の1カ月分が相場といわれています。

礼金の相場

関東地方で多い慣習である礼金の相場は、家賃の1カ月分です。しかし、礼金なしという物件も少なくありません。中には、交渉によっては値引きされる場合もあります。これは、家賃を下げずに空室を埋めるために、初期費用を安くするという大家さんの意図からです。引越し資金を節約したい人は、値引きをお願いしてみるのも1つの方法です。

保証金とは?

保証金は、関西圏で残っている慣習です。法的なルールや根拠がないため、トラブルになりやすいという一面があります。保証金には、敷引きというオリジナルのルールが設けられており、退出時には保証金から20~50%を差し引いた金額しか戻ってきません。例えば、家賃10万円の物件で、保証金3カ月、敷引き1カ月と記載されている場合、保証金は3カ月分の30万円です。そこから、家賃1カ月分が退去時に敷引きされ、20万円が返ってくることになります。

保証金は、敷金と同じく、家賃の滞納や補修費に充てるために使われます。しかし、敷金は借主に過失がない限り全額戻ってくるため、戻って来る金額が大きな違いといえるでしょう。相場としては、家賃の5~8カ月分です。

敷金と礼金がゼロの物件も

礼金はもともと慣習として存在するものであり、法的な根拠は何もありません。そのため、礼金を取らない物件が増えており、今後も増えていく傾向です。敷金も、連帯保証人代行会社との契約によって、不要というケースが増えています。そもそも、部屋を借りるときには必ず連帯保証人が必要です。連帯保証人は、家賃滞納が起こったときに、借主に変わって支払う責任があります。
連帯保証人代行会社は、この連帯保証人になってくれるサービスです。修繕費や滞納家賃、原状回復費などを立て替えて、大家さんや不動産会社に支払ってくれます。その後、借主が連帯保証人代行会社に支払うという流れです。そのため、家賃滞納のリスクが軽減され、敷金なしの物件が増えているのです。

ただし、契約によっては退去時に別途ハウスクリーニング代が必要となるケースもあります。そのため、退去時にかかる金額も踏まえたうえで契約することが大切です。

退去時のルールを確認しておこう

敷金は、民法の改正によってルールが大きく変更になりました。ルールが変わる前のイメージで契約を進めないよう、しっかり確認しておくことが大切です。一方で、礼金は法的な根拠によるものではありません。敷金、礼金ともに、認識の違いや甘さからトラブルを招く可能性があることを意識し、入居前に退去時のルールを確認しておきましょう。

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この記事を書いたライター

アエラスグループ コラム編集部

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