お部屋探し 2019.08.24

トラブルを回避したい!サブリースの問題点と解決策とは?

融資金利の低下によって、一般消費者の不動産投資が活発になりました。その結果、比較的手間のかからないサブリース契約でアパート大家になる人が増え、そうした物件に入居を考えている人も多くなっています。しかし、サブリース契約はときとして問題になることも珍しくありません。サブリース契約の物件に入居するリスクはあるのでしょうか。そこで、この記事ではサブリース問題について説明していきます。

そもそもサブリースの仕組みとは?

サブリース契約の物件に入居するリスクを知るためには、「そもそもサブリース契約がどのような内容なのか」を知ることが大切です。そこで、まずはサブリース契約の仕組みについて紹介していきます。

サブリースとは

サブリースとは、集合住宅を管理する形態の一種です。アパートやマンションは、一般的には物件のオーナーが管理・運営を行い、家賃収入を得ます。しかし、サブリース契約はオーナーが一定金額でサブリース会社に物件を貸し付けて収益を得る仕組みです。物件を借り上げたサブリース会社は、入居者を独自に募集して収益を上げることを目的にします。つまり、借り上げた物件を入居者に又貸しするシステムだといえます。

サブリースが増えた理由

サブリース契約が増えた最大の要因は、物件のオーナーに安定した家賃収入が入るというメリットがあるからです。サブリース契約を結ぶとオーナーは空室の有無にかかわらず、サブリース会社への手数料を差し引いた収入を毎月得ることができる仕組みになっています。それによって、オーナーは不動産賃貸事業を経営するうえで、最大のリスク要因ともいえる空室リスクに悩む必要はなくなるのです。そのため、もともと土地を持っている地主や、不動産投資に興味のある人が多く利用するようになったのが原因だといえます。

サブリースとマスターリース

本来、オーナーとサブリース会社が結ぶ賃貸借契約は、「マスターリース」または「一括借り上げ」と呼ばれるのが正規の呼び名です。サブリースと呼ぶのは、物件を借り上げたサブリース会社と賃貸借(転貸)契約を結ぶ入居者との間の契約のことを指します。ただし、世間的には、物件が転貸されて収益物件のオーナーが一定の賃料を得るシステムのことを「一括借り上げシステム」もしくは「サブリース」と呼ぶのが一般的です。

サブリースで起こったトラブルとは?

サブリース契約とは、一般的にオーナーとサブリース会社が結ぶ契約のことを指しますが、実際にどのようなトラブルが起こる恐れがあるのでしょうか。そこで、過去にサブリース契約の物件で起こったトラブルについて紹介します。

高齢者への営業トラブル

サブリース契約におけるオーナー側のメリットは入居率にかかわらず、安定した収入が得られることです。アパート経営を行ううえで、最大のリスクともいえる空室リスクを排除できるのは、オーナーからすると非常に魅力的だといえます。そのため、高齢者を中心として、サブリース会社の度を超えた営業活動によってアパート経営のノウハウや契約内容を把握していない状態のまま契約してしまう事例が頻発しました。

何度も訪問されることで苦痛を感じたり、営業担当者に情を感じて断りにくくなってしまったりして契約してしまった事例もあります。結果的に本来望んでいない契約をしてしまったケースや、契約内容がよくわからないまま不動産経営を始めて借金を背負ってしまったケースもあるのです。

営業の問題点

マンションや戸建て物件を売買する場合は、法律によって重要事項説明をすることが不動産会社に義務付けられています。しかし、サブリース契約の場合は一括借り上げという貸し借り契約であって、売買契約ではありません。そのため、法律の対象外となって、売買のときほど厳格な説明は義務付けられていないのです。結果的に自社に都合の良い話しかしない営業活動が蔓延してしまいました。

サブリース契約は言ってみれば普通賃貸借契約に過ぎないので、借主であるサブリース会社にさまざまな権利が発生します。普通借家契約では借主側の立場が強く守られる内容になっており、家賃の値上げについては正当事由がなければ簡単には認められません。一方で、家賃の値下げ交渉は容易にできる法律になっており、サブリース会社は借りている物件の家賃相場が高い場合、いつでも減額請求できる権利を持っています。オーナー側が不利な条件になりやすいということを踏まえて契約を決める必要があるのです。

サブリースのメリットとは?

サブリース契約には注意点もありますが、実際には多くのオーナーが利用しています。どのような点にメリットを感じて契約しているのでしょうか。

ノウハウが無くても始められる

サブリース契約では入居者への対応はすべてサブリース会社が行います。そのため、不動産賃貸事業にノウハウの無い人でも入居者への対応で困ることはありません。入居者にとってはサブリース会社が借主となるので、入金管理や契約手続きなどの管理運営業務はすべて一括してサブリース会社が行ってくれます。委託するための費用は発生しますが、一括して不動産管理のプロに任せられるため、手間はかからない点はメリットです。

安定した収入

サブリース契約では契約期間中は、オーナー側は契約時に定められた一定の賃料を常に受け取れます。それは、入居率が100%だろうと50%だろうと基本的には関係ありません。オーナーにとって最大の不安である空室リスクを感じることなく、不動産経営ができるので安心感があります。また、一般的に家賃の滞納が発生しても賃料に変動はないので、滞納リスクを回避できるというメリットもあります。

入居者も安心

サブリース契約における入居者のメリットは、管理運営のプロが対応してくれる点が挙げられます。オーナーのなかには、不動産賃貸経営を始めたばかりの人も数多くいます。物件に何か不具合があったときに、そのようなオーナーに相談するのでは不安も大きいでしょう。しかし、サブリース契約ではしっかりした管理会社が対応してくれるため、安心度が高いのはメリットです。

サブリースのデメリットとは?

サブリース契約はときとして問題になることもあります。無用なトラブルを避けるためにデメリットについて知っておきましょう。

収益性が低下するリスク

一般的にサブリース契約でオーナーの取り分となるのは、借り上げ家賃の部分のみです。それ以外の敷金や礼金、更新料といった収入はサブリース会社のものになるケースが多いです。つまり、オーナー自らが管理するよりも収益性が低くなりやすい点はデメリットだといえます。
また、テレビCMなどではよく「30年一括借り上げ」などとアピールしていますが、実際には2年契約を繰り返すパターンが多いです。その場合は、家賃の見直しも2年ごとに行われるので、結果的に思うような収入を得られなくなるケースもあります。

修繕やリフォーム費用がかさむ

サブリース契約の内容によっては、リフォームや修繕を行うときにサブリース会社が指定した業者に頼まなければいけないケースもあります。そうすると、たとえオーナーの知り合いで安く丁寧に修繕してくれる業者を知っていたとしても、依頼することができません。また、実際には管理会社が指定した修繕業者を紹介する形になるので仲介料が発生し、相場より高くなるケースも多いです。

管理会社の変更ができない

サブリース契約を結ぶと、たとえ不満を抱えるような事態があっても契約途中で簡単にはサブリース会社の変更はできなくなります。安易に契約の打ち切りを迫って交渉すると、逆に家賃の減額を拒否したことを理由として、契約を打ち切られるリスクがないわけではありません。入居者からすると、管理会社が変わることでそれまで受けていたのと同じサービスを利用できなくなる恐れがある点はデメリットです。

入居前に契約者を確認しておこう

サブリース契約は賃貸物件のオーナーにとっては、メリットとデメリットの両方がある契約方式です。しかし、入居者側の立場で考えてみると、むしろサブリース会社が管理している物件は、管理体制が整い安心感が得られるメリットのほうが大きいともいえます。賃貸物件への入居を考えているときには契約形態も確認してみるとよいでしょう。

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この記事を書いたライター

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