お部屋探し 2019.11.21

第二種中高層住居専用地域とは?住みやすさに違いはあるの?

不動産広告を見ていて、「第二種中高層住居専用地域」という記載を見たことがある人もいるはずです。第二種中高層住居専用地域は用途地域のひとつなのですが、実際にはあまり気にしない人もいるでしょう。しかし、用途地域は住環境を左右する重要なポイントなのです。そこで、第二種中高層住居専用地域の意味と、どんな特徴を持つ地域なのかについて詳しく説明します。

都市計画法で規定された用途地域

第二種中高層住居専用地域は都市計画法によって定められている用途地域のひとつです。不動産売買を行う場合、対象となる土地がどんな用途地域に属しているかを重要事項説明書に記載しなければなりません。そして、契約を結ぶ前に、必ず買主に対して説明することが義務付けられています。

用途地域をみると、その土地が主にどんな目的で使用するのに適しているかを把握することが可能です。第二種中高層住居専用地域の場合は、マンションなどの中高層住宅に住む人たちの利便性に特化した区域として環境が整備されています。そのため、中高層マンションのほか、病院や学校、店舗など生活に密着した施設の建築が認められた区域です。

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生活環境を整えるための都市の制度

全部で13種類の用途地域は、大きく住居系用途地域と商業系用途地域、工業系用途地域の3つにわかれ、住居や商業、工業をエリア別に整備することで住環境を守る制度です。用途地域ごとに建築できる建物の高さや建ぺい率、容積率などについて細かくルールが定められ、便利で暮らしやすい工夫がされています。賃貸の住環境が気になる場合、不動産会社でも聞くことができるほか、市区町村の役所やWebでも調べることが可能です。

第二種中高層住居専用地域の制限事項は?

第二種中高層住居専用地域は住居系用途地域のうちのひとつで、中高層のマンションを建築することができます。おなじ中高層マンションが建てられる住居系用途地域に第一種中高層住居専用地域もありますが、大学などは建設することが可能であるものの、オフィスビルは建てることができません。

一方で、第二種中高層住居専用地域ではもう少し建築できる施設の幅が広く、2階以下で広さが1500平方メートルまでなら店舗や事務所の建設も可能です。このように、第二種中高層住居専用地域は比較的制限がゆるい地域ではありますが、以下のような制限事項があります。

建ぺい率

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合です。第二種中高層住居専用地域では、30%、40%、50%、60%の範囲で都市計画によって定められます。建ぺい率が何パーセントになるかはその土地によって異なるため、同じ第二種中高層住居専用地域でも建築できる建物の面積は同じではありません。もし、300平方メートルの土地がある場合、建ぺい率が60%なら180平方メートルのマンション建設が可能ですが、30%なら90平方メートルの建物しか建てられないということです。

容積率

容積率は敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合です。第二種中高層住居専用地域の場合は、100%、150%、200%、300%、400%、500%の範囲内で建ぺい率と同様に都市計画で定められます。中高層のマンションを建てられる第二種中高層住居専用地域では、戸建住宅を建てることを対象とした低層住居専用地域に比べると、容積率の制限が高くなっているのが特徴です。

たとえば、2階建てかせいぜい3階建てしか建てない第一種低層住居専用地域の容積率は、50~200%以内となっています。一方で、第二種中高層住居専用地域では最大500%まで可能なのです。つまり、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の制限ですから、第二種中高層住居専用地域のように容積率の制限が高いほど、階数が高い建物を建築することができます。

その他

建ぺい率や容積率のほかにも、用途地域には道路斜線制限や隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制など、周囲の採光や通風を妨げないようにする規制があります。道路斜線制限とは、建物が面する道路側の採光や通風を確保するため高さを制限することです。一方、隣地斜線制限は、隣人の日照や通風を確保するために建物の高さに制限を設けます。また、北側の隣人に配慮して日照を確保するため建物の高さを規制するのが北側斜線制限です。

さらに、最も太陽の高度が低く、影が長くなる12月22日頃の冬至の日を基準に、一定時間以上の日影が作られないように建物の高さを制限する日影規制もあります。いずれも建築基準法によって、周辺住民の住まい環境を保護するために決められたルールです。このようにさまざまな規定を設けることで、そのエリアに住む人の住環境が等しく守られています。

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第二種中高層住居専用地域に住むイメージは?

次に、第二種中高層住居専用地域が実際にどのような街並みで、どのような暮らしができるのかをイメージしやすいように説明します。

住宅と公共施設や小中規模の店舗が混在する街

第二種中高層住居専用地域内はレジャー施設や遊興施設はないものの、生活に必要な施設は整っている用途地域です。たとえば、大規模なショッピングモールのような商業施設はありませんが、2階以下で面積も1500平方メートル以下の店舗なら建築することができます。そのため、小さなスーパーなど日常生活で買い物ができるお店はあるのです。

また、大学や専門学校の建築も可能であるため、学生で賑わうエリアもあります。戸建住宅が建ち並ぶ住宅街とは異なり、ある程度の活気があります。それでいて、建物が密集せずに道幅も広く、ゆとりのある景観を保っている街並みです。

地域によりアクセスの不便な場所も

第二種中高層住居専用地域は都市部では、一般的には駅前にあまりなく、少し駅からは離れた立地に多いことが特徴です。そのため、都市部の場合は鉄道を利用することを考えていると、少しアクセスが不便なこともあります。一方で、郊外の場合は駅周辺にもみられ、公共交通機関を利用するのに不自由しない立地も多いです。また、郊外では幹線道路沿いに第二種中高層住居専用地域が設定されているケースもあり、自家用車を利用する人にアクセスのよいエリアもあります。

賃貸でも人気の住みやすい地域

第二種中高層住居専用地域は中高層のマンションなどを建てるのに適している用途地域です。もちろん、マンションやアパート経営に適しており、実際に物件も多数みられます。また、幼稚園や小・中学校、高校も近くにあることが多く、ファミリー層が住むのに人気がある用途地域です。日常での買い物ができる店舗なども周辺に点在しているため、賃貸を探す家族世帯にもおすすめできる住みやすい街並みがあります。

用途地域を知ることで街のイメージが想像できる

どのような街並みを形成したいかによって、各用途地域でさまざまな制限が設けられています。そのため、用途地域がわかると、おおよそどのような建物が建っているか、どのような街並みなのかを想像することが可能です。賃貸物件を選ぶときも、用途地域をチェックすれば大いに参考になります。実際に住んだときの生活もイメージもしやすいため、用途地域も参考にしながら自分に合った生活圏の場所を探しましょう。

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この記事を書いたライター

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