お部屋探し 2019.11.16

通常の賃貸契約とは何が違う?共同名義で契約する場合の注意点とは

友人同士や未婚者のカップル同士で部屋を借りる際、通常の賃貸契約とは異なる形で契約を結ばなければいけない場合があります。共同名義と呼ばれる賃貸契約の形は、部屋を貸す側が家賃滞納のリスクなどを減らすために取る契約の一種です。ただ、共同名義は通常とは違う契約であるため、共同名義で部屋を借りる場合は少し注意が必要です。ここでは、通常の賃貸契約と何が違うのかを中心に、共同名義の基本情報について解説します。

共同名義とはどのような契約方法?

賃貸住宅というのは、主に単身向けの物件とファミリー向けの物件に分けられています。複数人で住むことを念頭に建てられるファミリー向け物件と違い、単身向け物件は基本的には1人で暮らすことを念頭に作られています。それは住宅の構造上の問題だけではなく、契約のうえでも同様です。つまり、ファミリー向けの物件なら、友人同士や恋人同士でも、比較的スムーズに賃貸契約を結ぶことができますが、単身向けの物件に友人同士など2人以上で住みたい場合、賃貸契約を結んでもらえないことがあるのです。

単身向け物件は、その一部屋だけでなく、建物全体が単身者向けに作られています。そういう物件に2人以上を住まわせることは、部屋を貸す側にとってトラブルの素にもなりかねません。そのようなリスクを避けるため、単身向け物件に2人以上住まわせる場合、共同名義という形で賃貸契約を結ぶのが一般的です。共同名義とは、複数の入居者それぞれが契約者となって賃貸契約を結ぶことをいいます。「連名契約」とも呼ばれる契約方法で、特にルームシェアでは共同名義(連名契約)が契約の条件とされることが多いです。

入居者がルームシェアなどをする理由はさまざまですが、そのなかでも特に多いのが家賃を折半して節約できるという理由です。ただ、ルームシェアでどちらか一方だけを契約者としてしまうと、もし何らかの理由で同居者がルームシェアを解消してしまったとき、1人だけでは家賃を支払えずに滞納してしまうというリスクが生じます。共同名義で入居者それぞれを契約者としておけば、そうした家賃滞納のリスクを軽減できるため、単身向け物件でのルームシェアでは共同名義が基本とされているのです。

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共同名義での契約の流れ

共同名義で賃貸契約を結ぶ際も、基本的には通常の場合と契約の流れ自体は同じです。必要書類を揃えて、確認事項を承認すれば契約が成立します。ただし、共同名義での賃貸契約では、契約者全員が必要書類をしっかり揃えなければなりません。誰か1人でも書類を揃えられない人がいれば、契約の締結もできなくなります。共同名義で契約を結ぶなら、全員分の必要書類に漏れがないよう抜かりなく準備することが大切です。契約の際に必要になる書類は以下の通りです。

1.契約申込書
2.入居者の住民票
3.入居者の収入を証明する書類(源泉徴収票・確定申告書など)
4.連帯保証人の印鑑証明
5.連帯保証人の収入を証明する書類(源泉徴収票・確定申告書など)
6.連帯保証人承認承諾書
7.火災保険加入申込書

共同名義で契約する際の条件

共同名義での賃貸契約は、入居者全員が契約者になるだけでなく、入居者全員が連帯保証人を付けることも条件となります。連帯保証人は通常の保証人とは異なるものです。誰でもなれるわけではなく、連帯保証人になるには一定の条件を満たさなければなりません。どのような条件が必要になるのでしょうか。ここでは、連帯保証人について解説します。

連帯保証人とは

賃貸借契約では、連帯保証人を立てるのが一般的です。連帯保証人とは、契約者自身に何らかの契約不履行が生じたとき、契約者に変わって契約を履行する人物のことです。賃貸借契約では、主に契約者に家賃の滞納が生じたときに、代わりに家賃を支払う人として連帯保証人が立てられます。

連帯保証人は単なる保証人とは契約に対する責任が大きく異なり、契約者本人の契約不履行に対して本人と同等の責任を負わなければなりません。もし、契約者本人による家賃未払いが生じた場合、貸主は連帯保証人に直接家賃の支払いを要求することができます。連帯保証人は貸主からの請求を拒否することはできず、未納分の家賃の支払いにも応じなければなりません。

このように、連帯保証人にはかなり重い責任が伴います。そのため、契約者本人が無作為に選べるわけではなく、契約者本人との関係性などから連帯保証人になれる人は限られます。賃貸借契約で連帯保証人として認められるのは以下の条件を満たす場合のみです。

1.契約者の親族
2.定期的収入がある
3.すぐに連絡が取れるところに住んでいる

連帯保証人がいない場合

連帯保証人は友人や知人では基本的になれません。また、親族であっても、高齢などの理由で定期的な収入がない場合も、連帯保証人として認められるのは難しいでしょう。ただ、連帯保証人を立てることが難しい場合でも、保証会社を利用すれば賃貸借契約を結ぶことができます。保証会社とは、家賃の滞納や未払いが発生したときに本人に代わって立て替えてくれる会社のことです。通常は不動産会社の指定で選ばれるため、連帯保証人を立てられない場合は不動産会社に相談してみましょう。

もちろん、保証会社を利用するためには保証料が必要です。また、誰でも利用できるわけではなく、保証会社を利用するには勤務先や収入の審査を受けて認められなければなりません。また、年齢や過去の家賃滞納歴がないかどうかも審査の基準になります。

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共同名義の注意点

通常でも共同名義でも、基本的な賃貸借契約の流れは同じです。ただ、入居者それぞれが契約者になっていれば、通常の契約とは異なる部分も当然出てきます。通常とはどういった点に違いがあるのか、契約前にしっかり確認しておきたいところです。以下、共同名義の注意点について説明します。

単独での契約解除はできない

共同名義では単独での契約解除はできません。たとえば、友人同士2人の共同名義で契約した場合、事情があって途中で1人だけ退去しても、契約書には2人の名前が残ったままです。そのため、退去したほうも家賃の支払い義務が続くことになります。また、家賃の支払い義務だけではなく、原状回復義務も残ります。

原状回復義務とは、入居者が退去するときに住んでいた部屋を元に戻す義務のことです。入居者本人の責任で生じた部屋の汚れや傷などは修繕しなければいけないため、そのための修繕費用を貸主から請求されます。共同名義で契約している以上、途中で退去していても貸主から請求された場合は拒むことはできません。

共同名義の解除ができるのは、賃貸契約そのものを解約したときだけです。途中で一方だけが解約したくてもできないので注意しましょう。

入居者が変わる場合は再契約が必要

共同名義での契約では、「誰か1人でも退去する際は、契約を解消して部屋を明け渡す」などの条項が契約書に書かれていることが多いです。つまり、途中でどちらか一方が勝手に退去することは、多くの共同名義契約では認められていないということです。また、ルームシェアの場合、途中で入居者が変わるといったこともあります。ただ、その場合も共同名義ならではの決まりがあるので注意が必要です。

途中で入居者が変わる場合、新しい入居者は新規契約時と同様の審査が必要になります。勝手に新しい入居者を入れることはできないので気を付けましょう。敷金や仲介手数料などの契約金に関しても、共同名義の場合は家主や不動産会社によって通常とは異なることがあります。契約する前に不動産会社などにしっかり確認することが大切です。

共同名義の賃貸契約は同居解消時のこともきちんと相談すべし!

友人や恋人同士のルームシェアは、通常の賃貸契約では認めてもらえないことが多く、契約の条件として共同名義を提案されることが多いです。共同名義は入居者全員に連帯保証人が必要だったり、途中で一方だけの解約ができなかったりするので、契約前に通常との違いをしっかり認識しておくことが大切です。同居の解消には賃貸借契約そのものの解消が必要になるため、事前にルームシェアの相手とも良く話し合っておくと良いでしょう。

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この記事を書いたライター

アエラスグループ コラム編集部

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『はじめての一人暮らしで、なにからはじめればいいのかわからない…。』
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